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一个逆天改命的上海二手盘

放大字体  缩小字体 初玖网络科技有限公司     发布日期:2020-12-24  来源:和讯房产  浏览次数:122
核心提示:本文转载自公众号:“真叫卢俊”刚来上海的那年,正好赶上朋友换房子2016年6月看好房,8月就搬进去了,然后刚住进去房子就开启涨涨涨模式不过让我羡慕的,还不是她吃了一波房价涨幅而是她置换的这个小区,一个浦东中外环间的二手房从正面看,是不是普普通通,顶多立面涂料挺养眼的但是你换个角度,就会发现很多有趣的地方了每一户都有一个超大露台,而且每层露台还长的不一样有偏正方形的这种长方形的还有一整个可以看星星的楼顶而且这些...都在一个单元里这是什么神仙楼盘?今日配乐《夜空中最亮的星》配一句好听的歌词:每当我找不到存在

本文转载自公众号:“真叫卢俊”

刚来上海的那年,正好赶上朋友换房子

2016年6月看好房,8月就搬进去了,然后刚住进去房子就开启涨涨涨模式

不过让我羡慕的,还不是她吃了一波房价涨幅

而是她置换的这个小区,一个浦东中外环间的二手房

从正面看,是不是普普通通,顶多立面涂料挺养眼的

但是你换个角度,就会发现很多有趣的地方了

每一户都有一个超大露台,而且每层露台还长的不一样

有偏正方形的

这种长方形的

还有一整个可以看星星的楼顶

而且这些...都在一个单元里

这是什么神仙楼盘?

今日配乐《夜空中最亮的星》

配一句好听的歌词:每当我找不到存在的意义,每当我迷失在黑夜里,oh~夜空中最亮的星,请照亮我前行

01

金地未未来

这是浦东高行板块的一个项目,东北边就是外高桥(600648,股吧)保税区

说这里为高行导入多少人口,引入多少相关产业,真的很难说,尤其是疫情之后,外高桥保税区的出租车生意都差了很多

不过这里的房价一直都是坚挺的,尤其是这个“未未来”的项目

它比自己所在的高行板块,均价要高出3-4w

跟周边两个同期拿地的项目比,金地比隔壁的新城,高出整整10000块每平

刚拿地的时候,集团内部都不看好,甚至预测开盘均价不会超过7000元/㎡

但当金地开盘的时候,200多套房源,有500-600个认筹,有一个没抢到3楼的阿姨,当场坐在地上哭了起来,均价在1.5w-1.7w左右

这让同期拿地的另外两家看懵了,其实从价格来看,被超越的项目远不止这两个

金地未未来在整个片区,正以以86000元/㎡冠绝这里的二手房市场

是什么让这个被集体不看好的楼盘逆天改命?

归根结底可能还是那句,用实力说话吧

而这里的实力,其实就是产品力

也是现在市场最缺的一个东西

02

我们解剖其中一个户型

这是四楼89㎡的户型

先不说前后大阳台,我们先看看这种尺度

4.5米宽客厅,3.8米大面宽主卧

一般情况而言,面宽越大住的越舒服,但是这样做的话,规划上会非常损失容积率

因为相同土地面积,盖的房子越少,容积率越低,所以很多开发商,不太喜欢盖面宽太宽的项目,大多数户型,都是窄面宽、长进深的

但是未未来却反着来,一栋楼,只有两个单元,每个单元都只有这样的两户

一个单元进去,左右各一户

所以它一户三开间,整体面宽能达到将近12米

而这么做,不好的地方就是损失容积率,而好处就是,可以让设计者踏踏实实的追求产品的差异性和品质感

既然差异感,可以通过大阳台展示,那又是怎么做到家家户户都是大阳台、大露台呢

效果图,来源:乐居

可以看到,大阳台的出现,跟整个建筑单体排布有关

从视线范围内看到的第一层开始,二、三、四,开始逐渐退台,然后每退一步,就为下面留足了阳台的空间

比如四楼这个露台

南露台,南北宽3.6米,东西长4.5米,16平米超大露台让客厅采光非常好

我们来想象一下,如果只是在每层外面,机械的加上附赠空间,那除了五楼,其他楼层的人都得哭,采光面都被上一层的阳台遮住了

但如果每层退一部分空间,就不一样了

二层露台放在左边;三层左边,就放一个面积小些的阳台;四层的露台,跑到了右边;然后顶楼,有一整个楼顶

就是这种,相互错开,层层退台

每家都有大阳台,而且是阳光满满的那种

03

精彩的不止阳台

除了正常的室内采光之外,未未来有非常多的“眼睛”

就是窗户,而且是奇奇怪怪,无处不在的窗户

它的窗户永远都不是规则,不是左边多一扇,右边多两扇

背光拍摄,来源:金地未未来案例分析

就是下面多一扇、上面多一扇

背光拍摄,来源:金地未未来案例分析

而且无处不在,上楼梯拐角,来一个,还是落地的

来源:金地未未来案例分析

地下室,来个全落地

客厅不够,来两个

所以,我们看到它的外立面是这样的

非常多窗户,而且你发现了吗,窗户开的面积和角度,都很用心

有拐角开的、贴地面开的,还有全开的,兼顾功能性的同时,还给整体户型带去一点俏皮

04

我来这很多次,经常会有个疑问

毫不掩饰的说,我来这的前几次,都没分清楚

到底哪 里 是 一楼

同一栋楼,你从一侧看是1层

从另一侧看,又是2层

后来我发现,其实这里每栋楼,根本就不是5层,一共地上建筑,就有6层

只不过第一层,被当做地下室+停车库,放在了一层,然后从第二层,开始算作第一层

所以你从南面看是地面一层的地方,从北面看,其实整个建筑物的二层

为什么要做这件事,我们看看这么做了之后,有了什么

一层,可以行车,二层,只能走人

真正的人车分流,而且非常有空间设计感

然后,这些连廊,把周边几个楼栋的第二层连接在了一起,把这里做成了一个像地面一样的地方,其实是一个空中连成片的连廊

所以你回家的路线,至少在3条以上

然后,一个连廊和另一个连廊之间,可以做很多创意,比如这个景观小点

还有这种,供人休闲的茶歇处

幽深的景观小道设计

从地下室,回家也很方便,直接通入户楼梯

类似这种二层架起的廊桥,一座可以连接四栋楼

那整个小区一共有多少个这样的廊桥呢

这6个“人行动线”节点,成了整个二层的交通枢纽,串联起每条小路,形成网,连成片

丰富了人行动线,也拉近了整个社区之间的邻里氛围,大家是两个楼栋里的业主,但我们之间有廊桥的串联,是一片的

也许有人会担心,二层连成片是很好,但是会不会到了二层,就很难下去,或者地下车库的人很难上来

其实不会,不仅地下车库可以直接回家,小区里,就在各个景观小点旁边,都会看到这样的地下车库的入口

真的是个宝藏小区

05

这样的小区有借鉴意义吗

我们都知道这种附赠面积的设计,早就不被建筑规范允许了

那金地未未来对今天的房地产市场来说,还有什么借鉴意义吗

其实金地未未来这个产品本身,也是被当时建筑规范限制的产物

当时碰到国家的新政策7090,也就是70%的房源,面积要在90㎡以下

于是这个项目在1.6的容积率、7090政策等各种被框死的参数下,疯狂在想该怎么做产品

准确说,如何做出好的产品

如何在争取附赠面积的时候,还能彼此不影响、甚至相呼应;如何增加采光面,还能让每个户型都有自己特色;如何兼顾优化人行动线和社区景观等等

这里说的每一件事都被未未来很认真的对待

所以金地未未来有的,绝对不仅仅只是会找附赠面积

到今天,政策是不可能一样了,境况也变了,但是有一个东西没变

那就是我们面对的,依然还是业主的家

是家,就需要产品力,而不是疯狂的复制

所以有时候很多地产人真的很怀念20年前,因为那个时候说的是产品,是设计,是匠心

是对待业主的家的态度

最后再说一个小故事

这个项目在2006年12月拿地,2008年6月开盘

有意思的是,金地未未来在卖完房子之后,因为有些业主反应绿化不够,金地未未来又跟集团请款补做绿化

也就是说,未未来在拿到购房款后,又回头掏钱出来,给小区补做了绿化,这件事在今天来看还是蛮匪夷所思的

更神奇的是,它不仅做了小区内部的绿化,还把张杨北路和五洲大道交叉口和金地未未来之间,一个L型公共绿化带,改造成了一个公园

不仅做好了小区绿化、自带了公园,还免费为业主做了原本该市政配套做的公园

有业内的人疑惑这是什么操作,一位那个时候的地产人跟我说

“那个时候做项目,就单纯想做好产品,为业主考虑的好产品”

以上为正文,来自巧克丽丽

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
 
 
 

 
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