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上周，大胡子看深圳团队深入东莞南城考察，这个今年涨幅全国排名第一的城市，到底凭什么上涨？而南城作为涨幅最猛的区域，后续继续上涨的动能有多强？现在入手东莞是高位站岗吗？东莞还能不能买？
在考察完之后，大胡子看深圳给出了直接的答案。
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以下正文：
沙井和光明，就是今年深圳打新界的卧龙和凤雏。
在这其中，光明的新盘表现更加突出，今年整个光明日光的新盘就有7个。基本上只要是光明的新盘一出来，都会引来购房者的瞩目。
而光明的火热，原因无非两点：发展潜力和一二手房倒挂。
发展潜力就不必说，光明科学城的概念和规划就是最大的房价支撑。
看看这规划效果图中的光明科学城，光明的未来似乎很“光明”
光明科学城中心区效果图
未来的规划适合炒作，能让深圳购房客杀入的，还是当下最看得到的一二手房倒挂。
而光明倒挂的差价，可真的不小。
光明的二手房房价最高的二手楼盘，挂牌价格已经到了8万/㎡以上，但新盘价格还在5万/㎡左右。价差达到3万/㎡。
作为一个尚在建设的区域，二手房价格冲到8万，还形成如此大的倒挂，相信很多人会产生这样的疑问：这房价难道不是泡沫？买光明的购房者，未来如果转手，真能达到这个价格？
光明的二手房市场真的有这么“光明”吗？
为此，对当下光明的二手房市场，我们也专门做了一次考察。
要研究光明当下的二手房市场，不得不先提光明的发展。
2020年，对于光明来说是至关重要的一年。
今年前三季深圳各区GDP的数据，光明以5.4%的增速排名深圳各区中第一。
与GDP增速数据交相辉映的，是光明的房价。
根据中国房价行情网的最新数据，11月光明的房价为56006元/㎡，同比去年同期，上涨了38.03%。上涨幅度在各区中仅次于龙华区39.93%的涨幅。
而今年对光明的楼市加持最大的，是8月份开通的6号线，这条地铁线的开通，让光明正式迎来了地铁时代。
6号线的两端连接的是宝安的松岗和福田。而在福田的科学馆站，可以直接转1号线前往南山或者罗湖。这意味着光明和深圳的几个主要就业区域都已经可以通过地铁通勤。
6号线地铁线
如果以位于光明中心区的光明大街站为起点，去往福田大概时间为50分钟，到南山主要就业区的时间大概就要1个小时10分钟左右。
以往被深圳人视作偏僻之地的光明，已经拉近了和中心区的距离。
深圳楼市，无论二手房还是新房，有地铁和没有地铁就是两个世界。
而地铁开通后的光明二手房，也自然进入了许多购房者的视野。
光明的住宅，主要分布在两个板块，一个是光明中心区，一个是公明。
而光明的二手房，主要集中在公明。
公明是光明的老城区，整体配套较为完善。但整个公明区域范围很大，不少区域的城市界面相对老旧，同时区域内也有一些城中村。
公明部分地区的城市界面
公明的城中村
而公明二手房中相对受欢迎的区域是地铁沿线的二手房。
沿着6号线，二手房主要集中在公明广场站和红花山站两个地铁站旁。
红花山地铁站旁的二手房均价价格都在6万以上，支撑价格的除了地铁站之外，还有就是小区品质，宏发作为品牌开发商，在公明打造了多个品质项目，其中围绕着红花山公园打造的这三个项目，品质不错，价格也是整个公明中心最高的。
而公明广场站周边则是公明的中心区域。
一出地铁口就能看到公明最大的商业综合体大仟里。
公明大仟里
周边还有公明中学、公明汽车站等教育、交通配套。
公明汽车站
公明广场旁的二手房均价在5-6万之间。5万以下的，不是楼龄太老，就是李老师常说的黑五类之一的公寓。
值得一提的是，地铁站旁的二手房楼龄都不高，主要以次新房为主，小区比较新，搭配周边的配套，其实公明广场附近的二手房居住氛围是不错的。
公明一小区内景
但是，同一个价位，公明和其他区的二手房相比，优势不大。比如均价5万的龙岗中心城，均价6万左右的沙井和大运新城，都比公明有优势。
一方面是公明的城市界面整体偏老旧，如果要进行升级就得进行旧改，旧改的时间成本很高，加上光明现在的建设重心一定是放在光明科学城和中心区这一边。公明能够继续补充的资源不多，公明短期内能够有所改善的可能性不大。
另一方面，同价位的沙井、甚至是龙岗的大运、中心城这些区域，后续发展潜力会比公明更大。
原因很简单，看地位和发展概念就能略知一二。
沙井有大空港的建设红利，大运新城、龙岗中心城是龙岗打造的中心区域，都是本区的重点建设方向，而公明没有概念、也没有大规划，也没有得到光明对光明中心区那样亲儿子一样的照顾。未来能够继续发展的空间已经很小。
从这两方面看，现阶段失宠的公明是姥姥不疼、舅舅不爱，基本没有和其他区域板块竞争的能力。
相比公明，光明中心区的二手房会得到更多的关注。但光明中心区现阶段在卖的二手房，两只手都能数的过来。
如果以地铁线来看，二手房主要集中在光明大街和凤凰城地铁站两个地铁站旁。
光明大街站周边的二手房，多是二房的户型，均价会低一些，但周边工地扎堆，而且城市界面也不咋样。
光明大街站附近的城市界面
凤凰城站的二手楼盘也不多。在为数不多的二手房中，不得不提光明二手房中的明星——龙光玖龙台。
龙光玖龙台楼盘
而文章开头说到的均价上8万的楼盘中，就有龙光玖龙台。与它一街之隔的新盘金融街(000402,股吧)，价格5万上下。
龙光玖龙台是2017年开卖、2020年才交楼，据中介介绍，由于限售三年，大部分房子受此限制卖不了。能挂牌出来的都只是一期的少部分房源。
说回价格，龙光的这个项目能到8万，很大程度上是因为地段。光明市政府就在这个楼盘附近，引进的光明实验学校离项目也不远。除此之外，地铁的加持以及高端项目的定位也是业主定高价的两大原因。
而具体到成交，从链家的成交记录来看，最高的成交价达到了75000元/㎡，成交总价为780万，和挂牌价有一定出入。但差别不算很大。不过，这一次成交已经是在715新政实施前。
换言之，新政之后，并没有人为8万的单价买单。
一方面是该楼盘以及整个光明中心区都存在的一个问题就是配套的建设还不成熟。另一方面就是这总价加上税费，基本都要在800万以上，成本太高，有这个资金的购房者，都不太愿意买光明区的二手房。
除了龙光玖龙台，周边其他的二手楼盘，房源都不多。主要以大户型和复式户型为主。
唯一一个有较多二手房在卖且成交较多的是光明一号。
值得一提的是，在区域上，光明一号的位置更加靠近长圳地铁站。和龙光玖龙台所在的区域有一段距离，因此均价只在6万左右，和8万单价的楼盘形成明显的价差。
光明一号小区
但总体来看，现当下光明中心区整体市场并不火热，可以参照未来二手房市场的参照楼盘也实在太少。
从当下光明的二手房的情况看，光明中心区周边的配套不太成熟。相比之下，公明的二手房更宜居。
虽然光明中心区有更加引人注目的概念规划，但从居住角度来看，现阶段的光明中心区其实不如公明。
不过从刚需的角度来看，居住的话，光明的二手房，尤其是地铁沿线的二手房，单价都已经在6万以上，刚需要买个三房，总价没有500万肯定拿不下来。
有这个资金量，能在光明打新，还看什么二手房！
当然，如果有急着买房的购房者只想选二手，这个总价可选的区域很多，包括宝安、龙华、罗湖、龙岗的部分区域，都在预算范围内，而这些区的配套、交通条件总体而言都优于光明。
从投资角度看，光明打新的收益是有保证的，因为如今光明二手房交易普遍单价都在6万以上，但是，以现在的二手市场看，能够达成成交单价8万以上的房子屈指可数。
可见，8万的均价，对于现在的光明来说，有点飘。
而未来二手房市场是否能普遍性形成8万+成交的房价，很大程度上取决于光明自身对于产业、人才引入的效果，因此，这对于光明来说依旧有很大的不确定性。
总结来看，现阶段选择光明，打新肯定是最好的选择，打新不成也不建议选择二手房，特别是刚需，有这样的资金，考虑相同价位的其他区域，更香。
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